Самостоятельное приобретение недвижимости с выгодой и другие выгодные операции

Складчина: Самостоятельное приобретение недвижимости с выгодой и другие выгодные операции

Приветствую, участники, представляю Вашему вниманию авторский курс по самостоятельному выгодному приобретению жилой недвижимости и некоторым другим операциям с ней.

Я планирую данный курс в виде симбиоза уже подготовленного материала и личного общения в приватных ветках по интересующим вопросам курса*. На мой взгляд такой формат будет наиболее эффективным.

Цель курса - продемонстрировать системный подход и практические советы к процессу самостоятельного приобретения недвижимости и некоторым другим операциям с ней.

Чем вызвана актуальность?​

• актуальность приобретения недвижимости - думаю всем понятно, что недвижимость это одна из основ жизни любого человека и рано или поздно каждому необходимо приобретать свое жильё. Это как минимум, самая очевидная причина, НО кроме этого можно смело сказать, что вложение в недвижимость - один из самых стабильных вариантов сохранения (при умелом подходе и увеличения) денежных средств. Если учесть экономическую ситуация в стране и мире, то найти лучший способ сохранить свои сбережения я просто не знаю. Недвижимость практически никогда не обесценивается, а удачно подобранные варианты - постоянно дорожают.
• актуальность самостоятельного приобретения - здесь выгода заключается в подборе оптимального варианта, снижения рисков, зачастую во времени на сделку, сокращение финансов на приобретение.

Содержание курса:​

1.Самостоятельное приобретение недвижимости.

• Обзор предстоящей задачи. Что ждет нас впереди в рамках задачи и почему лучше заниматься операциями с недвижимостью самостоятельно.
  
  
• Определяемся с желаниями и возможностями. Здесь формализуем все желания и четко определимся со списком параметров будущего объекта недвижимости.
  
  
• Поиск и фильтрация подходящих вариантов. Из всего множества предложений отфильтруем все что не подходит и не устраивает нас, что бы не терять на эти варианты время в дальнейших шагах.
  
  
• Холодные звонки, общаемся по телефону. Сценарии звонков, какие вопросы задать, что уточнить. Отбор вариантов для детального просмотра.
  
  
• Просмотр объекта, документов, детальное общение с продавцом. На что следует обращать внимание при личной встрече, общение с продавцом и (или) агентом.
  
  
• Анализ полученных данных, выбор ограниченного числа вариантов. Еще раз просматриваем всю систематизированную информацию по заинтересовавшим нас объектам, выделяем варианты для дальнейшей проработки.
  
  
• Общение с продавцом непосредственно с прицелом на сделку. Выходим на финишную прямую, уточняем последние нюансы, торгуемся до последнего, готовимся к сделке. Итоговая проверка объекта и продавца.
  
  
• Оформление сделки, финансы и документы. Передача/перевод денег, подписание договоров и другие бумажные дела.
  
  
• Получение документов, передача ключей, въезд в квартиру. Дальнейшие полезные действия. Получаем свидетельство, документы, которые лучше взять сразу, ключи (если не получили ранее). Что еще полезного можем сделать сразу после сделки.

2. Коммерчески выгодные операции с недвижимостью

• Как узаконить перепланировку и в каких случаях это финансово выгодно - для каких квартир бывает выгодно сделать перепланировку, что можно и нужно переделать и главное как быстро и успешно получить новый технический паспорт.
  
  
• Перевод недвижимости в коммерческую - как сделать это оптимально, почему такая операция выгодна, как искать подходящие объекты.

3. Актуальные базы жилой недвижимости, выставленной на продажу для ознакомления и тренировок.

4. Образцы документов, рекомендации по составлению договоров, ссылки на полезные ресурсы.

5. Самостоятельная сдача недвижимости в аренду, быстро, надежным людям и по максимальной стоимости. (+ несколько готовых договоров разной степени “строгости”).

6. Продаем недвижимость сами. Как самостоятельно организовать продажу своей недвижимости, при этом не продешевить и не увязнув во времени.

7. Консультации и поддержка, а так же свободное общение по теме в приватных ветках.

8. Организуем посуточную/почасовую сдачу недвижимости. Как уйти от долгосрочной аренды и заняться более прибыльной, но в то же время более трудозатратной короткосрочной арендой.

Источник моих знаний и материала: практический самостоятельный (неоднократный) путь приобретения недвижимости первоначально для себя, а в последствии помощь в этом родственникам и знакомым, а так же их знакомым (уже больше конкретными узкими советами, так как мои профессиональные интересы не связаны с недвижимостью и вывозить полное сопровождение нескольких человек мне просто некогда).

Систематизировать подход и искать пути эффективного самостоятельного приобретения себе жилья меня подтолкнула неразбериха, огромные трудо- и времязатраты, которые я понес в первый раз. По неопытности я как подавляющее большинство обращался в агентства, но после предложенных вариантов, я понял что мои ожидания/финансы очень даже не сходятся. Именно поэтому пошел по самостоятельному пути и в конце концов, потратив много времени и сил, нашел что меня более чем удовлетворяло. Дальше было проще, особенно когда я систематизировал то, что выполнял, корректировал и расширял свои знания на примере близкого окружения, обращающегося ко мне.

Список типичных и частозадаваемых вопросов (дополняется по мере общения в теме):

Спойлер: FAQ

(В): Сколько может уйти времени на покупку недвижимости?
(О): Всё индивидуально, мой личный рекорд 3 дня (от первого звонка продавцу до передачи ключей и оформления сделки). В общем случае можно сказать от 3 дней до 3-4 недель.

(В): Имеет ли материал привязку к размеру города. Какие будут различия для мегаполиса, провинциального города?
(О): Рассмотрен общий подход, поэтому численность города (и как следствие количество предложений на рынке) не играет принципиальной роли. Большинство сделок проводил в 1.5 млн. городе России.

(В): Материал только для граждан РФ?
(О): мой опыт и как следствие все ссылки на законы, примеры договоров ориентированы только на РФ. Жители СНГ разве что смогут взять общий подход и те принципы, где не задействовано законодальство.

Общий вектор материала я расписал, в зависимости от интереса участников и конкретных вопросов может появятся новые подтемы.
Идеальным вариантом вижу углубление материала в зависимости от общего интереса и создание динамичного общения в тематических приватных темах, где можно будет разбирать разные случаи более детально.

Стоимость фиксированная и составляет 870р. (меняться не будет в зависимости от количества материала, который будет расширяться по ходу темы).

 

На первый взгляд очень вкусная информация!)

 

Из личной твоей практики сколько было таких случаев можно узнать или все из книг?
При общении с агентом не раз, даже на обещание "быстрой"сделки я получал цепочку: риелтор - мотивация на собственника - снижение стоимости. Все еще остается мнение что агент ставит профессионализм выше личной выгоды?

Скажу так, что снижение на 7-10% это не нечто фееричное и не нужно быть ни семи пядей во лбу, ни профессиональным агентом, что бы на эти цифры снизить итоговую стоимость.

У грамотного правительства есть..., у любого грамотного специалиста все хорошо идет, но где они и главное какой процент этих грамотных специалистов среди общего числа не скажет никто, а если оглянуться вокруг себя и посмотреть на реальные примеры, то станет ясно, что далеко не высокий процент. А в совокупности отсутствия какой-либо ответственности риелторов по существующему законодательству, этот процентов упорно не повышается.

 

Это заблуждение, риэлтор ни в 1 стране мира не несет ответственность за недвижимость, потому, что она принадлежит не ему. Риелтор несет ответственность только за то, что прописано в договоре причем не купли продажи, а договоре по оказанию возмездных услуг с покупателем, на подбор недвижимости. Либо договор с собственником, на подбор покупателя на недвижимость. Обычно риэлтор по вторичке - квалифицированный - получает от 3% до 5% комиссию в Москве, и от 5% на загородке. От себя скажу, что работал долго в загородке, зачастую цикл сделки около 6 месяцев, за это время я тратил до 200 тыс. р. на бензин, еду в дорогах, рекламу объекта, создание сайта объекта, содание проф видео, итд. У продавца недвижки банально не было этих денег, и я показывал сам без хозяев.

 

Любая работа должна быть оплачена, средний цикл сделки вторички при прямой продаже, при идеальных условиях что продавец недвижимости не подыскивает себе что то взамен, а покупатель приходит с налом ( не ипотекой, не с альтернативой ) около 1.5-2 месяца. Таких сделок, где и покупатель с деньгами живыми, и продавец хочет только деньги 3-5% от всех сделок. В большинстве же случаев, продавец, на самом деле покупатель, он продает свою недвижимость чтобы купить другую - а значит пока не будет подобрана ему замена, его недвижка стоит мертвым грузом. Задача риэлтора как раз найти ему такую квартиру без хвостов и паровозов, застолбить ее и только потом или параллельно продавать его квартиру. 99% собственников, не представляет схему сделки, и когда ее рассказываешь на картинках, плюются, и говорят я тебе и 5% отдам, только избавь меня от этого! и не понимает, что он мало того что оплатит тысяч 50-100 юристам за сопровождение альтернативной сделки еще и не факт, что сделка состоится, ибо это не взял деньги пришел заплатил, надо собрать всех, и чтобы у всех условия были подходящие, а если в цепочке 2 ипотечника, из разных банков - и кто то забыл об этом предупредить то в итоге сделка развалится.
Так вот к чему я, скупой платит дважды. А так как цикл сделки по альтернативе может быть и 3 месяца и пол года, то смешные 3% это ни о чем, скажем 1шка в Москве 6 миллионов - 3% это 200 000 руб. За 3 месяца это грязными минус накладные расходы - 20-30 тыс на оформление с юристами, тысяч 50 на рекламу итого 120 тыс. р / 3 по 40 тыс р. в месяц, это практически нищенская зарплата в Москве с учетом того, что ты целыми днями носишься по городу

 

Речь не про ответственность за недвижимость, а про ответственность за результат чистоты сделки. Раз работал в данной сфере можешь пример одного из договоров приложить, вместе и посмотрим на ком и какая ответственность, согласно ему.

Ты говоришь лишь об одном частном случае, для продажи жилой недвижимости средней ценовой категории в данном сегменте не нужно ни сайта создавать, ни проф. видео.

 

Когда за тебя кто-то все делает, а потом рассказывает - никогда и не станет понятно, не нужно считать других людей глупее себя, думать, что только ты можешь разобраться в таких схемах, если человеку не нужно, не охота - он не разберется в простейшем, и будет дальше сидеть ровно на жопе, для них вообще ни один курс не подходит, для тех кто стремится разобраться - нет ничего сложного.

Я думаю всем понятен твой посыл платить риелторам за профессиональную работу и побольше платить, а то им кушать нечего.

 

Когда ты в поликлинику приходишь, ты говоришь доктор, я много чего знаю, прошел пару курсов, назначьте мне эти таблетки и я пошел?
Или когда ты заказываешь ремонт, ты говоришь, ребят вы мне только материалы привезите, А в принципе все остальное я сам, я тут пару курсов прошел и знаю как шапклевать, как заливать полы итд?

 

Начнем с того, что для себя я делаю самостоятельно, а для заливки полов курсы не нужны, там абсолютно ни в чем не возникает затруднений. Про поликлинику нет, не говорю, мне еще не много лет, я туда максимум за справками заглядываю, типа здоров, противопоказаний нет.

 

=) вообщем, все ясно, этот курс подойдет для начинающих риелторов ЧМак'ов для повышения квалификации. Но не для тех, кто хочет самостоятельно влезть во все это дело - продажу недвижки между делами и работой, и завязнуть там на пол годика годик, это мое мнение

 

Вопрос к автору - в связи с экономической ситуацией - риски на покупку недвижимости увеличились (как я понимаю -много будет "кидков" в 2015, много недостроя, и т.п.) - насколько детально рассматривается вопрос про оценку рисков?

 

Касательно застройщиков, то в условиях сегодняшнего дня и прогнозов, лучшим решением является не вкладываться в строительство, если этого уже не сделано. страхование и ответственность сейчас можно рассматривать как теорию.

 

Очень понравилось описание автора. Обязательно постараюсь записаться, если хватит денег..

 

Как только встает вопрос о покупке или продаже жилья тут же появляются действующие риелторы и начинают нагнетать обстановку.
Чистоту сделки, документов и прочих условностей ни один риелтор никогда не гарантировал и гарантировать не будет.
Население юридически неграмотно, а отсюда появляется страх перед покупкой-продажей жилья и риелтор выступает в роли доброго волшебника - все заботы возьмет на себя. По факту: является третьим лицом, которое за все переживает, но ни за что не отвечает, а еще и деньги получает.
Продавала-покупала недвижку между делами и работой, в том числе и с переездом в другой регион с маленьким ребенком без помощников.

В полемику с риелторами вступать не буду - возможно и есть в вашей деятельности подводные камни, которые нам, простым смертным, не видны.
Хотите доказать нам свою нужность - авторский раздел открыт для всех.
Из описания курс рассчитан для личного использования, а не для получения новой профессии и конкурентов плодить не будет).
Кто сам покупал-продавал и дальше будут самостоятельно справляться, а кто сильно занят или боится и так будут искать посредников.

 

Вообще странно, не хочу вступать в полемику, но пишу многозначительные выводы. Риэлтор не посредник, риэлтор это бизнес - не путать с мальчиками и девочками "агентами" которые месяц "поработают" на агентство и отвалятся. Есть даже высшее образование брокер по недвижимости - если вы не в курсе. Любой работник любой области посредник. Тогда уж. Врач посредник - он пошел в мед. получил знания, и используя знания лечит( кто то калечит) людей. Вы могли бы и сами пойти на курс как излечить себя, узнать какие таблетки для чего и лечить себя... С переменным успехом, но все же у врача больше шансов вас вылечить, потому, что у него больше проф. знаний в этой области, а так же есть инструменты для диагностики. Так же и у риэлтора, я еще раз говорю, нормального, а не агента на месяц в никудышном агентстве с текучкой. У Риэлтора есть проф. инструмент - его личная база покупателей и продавцов, внутренняя база агентства, есть знания - полученные в процессе работы, и в процессе обучения, есть юристы, которые точно лучше вас разбираются в том, что бывает, когда вы что-то не учли.

А ведь могут появится не предвиденные обстоятельства и кто то нежданно вернуться из зоны, или что когда приватизировалась квартира, не были учтены права несовершеннолетнего при приватизации и много других странных на первый взгляд нюансов. Да Риэлтор не несет ответственности за вашу квартиру. Но он отвечает перед законом за свои действия, которые противоречат закону. Так же как и врач, если он нарушает закон, он несет ответственность.

Риэлтор находит подходящий вам вариант, по вашим требованиям в первую очередь, если вы продавец, то отсекает от вас сотни звонков прозвонщиков баз, десятки просто любопытных, сотни агентов, а это все ваши нервы и время. К тому же, если вы работаете, вы готовы во время рабочего дня общаться по квартире? Вы уверены, что такое общение как то поможет вам продать квартиру? вы готовы срываться с работы нестись показывать квартиру в любой день? А может проще доверить эту работу риэлтору? не кажется вам, что это логично?

Рабочий это тоже посредник между владельцем товара, и покупаем - какие проблемы, хотите сэкономить, идите на завод к станку и сделайте сами деталь, потом отшлифуйте ее, потом сварите. Но я думаю вы предпочитаете купить эту деталь у посредника, в магазине, а ведь магазин тоже посредник, между владельцем товара и вами. И он накручивает куда больше чем 5%. Почему же вы не ищете производителя, не едите к нему на завод и пытаетесь купить этот товар в розницу прям с конвеера?.

Юристы тоже посредники, они имеют некие знания и получают деньги, очень не малые, за простую консультацию. Что же вы обращаетесь к юристам, берем книги по Юриспруденции изучаем и начинаем сами себя консультировать, но вопрос, как долго у вас на это будет желание, и на сколько сил хватит вас? И все равно у Юриста будет преимущество, он имеет практику и больше вас знает в этой области. Потому, вы сможете упустить очевидное в силу отсутствия у вас набитого глаза и практики.

Я не спорю, что собственник может продать свою квартиру сам, но из-за того, что большинство собственников не образованные в этой области, и считают, что продать квартиру, это так просто - и происходят всякие не приятности, квартиру продает собственик, потом продают сто "агентов" и когда квартира замыливается, собственик садится и начинает чесать репу, что то пошло не так, звонков нет, деньги на помойке Авито на 10 премиум пакетов сожрались, просмотров было море, а квартира стоит. И тогда он решается на эксклюзив с нормальным риэлтором, который очищает карму его квартиры, поднимает ее привлекательность на рынке, корректирует цену, которая идет от расчета привлекательности, из проф. оценки и сравнения с конкурентами. Далее он убирает эту квартиру с рекламы вообще. И продает ее вообще без рекламы за пару недель. И собственник широко открывает глаза и говорит, но как??? И даже приплачивает сверху и еще рекомендации всем друзьям раздает сам

 

И еще один важный момент.

Что значит как встает, так появляются - а вы хотели бы, что бы они телепатами были, и сами предлагали вам купит или продать? Они появляются тогда, когда встает вопрос, находят ваше объявление и предлагают вам помощь. Это их бизнес. Вас силком никто не заставляет. в конце концов же.

И очень важный вопрос
Вы пишите, " По факту: является третьим лицом, которое за все переживает, но ни за что не отвечает, а еще и деньги получает."
Скажите, а авторы курсов "как купить недвижимость самостоятельно" будут нести ответственность, если люди прочитав этот курс начнут сами продавать и попадут на деньги, потеряют квартиру? Скажите где больше шансов будет избежать этого, имея в распоряжении своего Риэлтора и его Юр. отдел в помощь, или самостоятельно?

 

Позиция "глупый собственник - профессиональный риелтор", которую в каждом посте пытаются донести я думаю уже всем понятна здесь. Можешь хоть сколько с пеной у рта доказывать значимость риелторов, хоть потомственных, хоть прирожденных. Я не считаю и не буду считать их какими-то профессионалами своего дела, способными упростить мне жизнь. Это моё мнение, кто его разделает - тому предлагаю ознакомиться с моим практическим материалом, кто не разделяет - идет к риелтору (благо сейчас их в избытке), в чем здесь проблема не понимаю. Может быть в собственной нереализованности, ну тогда это уже не ко мне и уважаемым участникам, а скорее к доктору из примера выше.

 

Меня все устраивает, просто ответьте на вопрос. Вы несете ответственность за тех, кого научили?

 

Кстати позиция, которая сквозит тут, "Профи собственник" после курса о продажах самостоятельных жилья - "никчемный, не профессиональный, тупой риэлтор" тоже мне понятна, только далеко не все такие, не надо всех под одну гребенку равнять.

 

Вопрос как минимум некорректный (аля, если человек купил мой ман, то я с этого момента являюсь ответственным за него), но суть его я понял и постораюсь расписать максимально подробно (но большинство инфы уже есть в стартовом посте).
Догадываюсь, что вопрос должен был звучать так: Несу ли я ответственность за результат практических действий по теме, который ждет каждого из участников, купивших мой мануал?
Если односложно, то: Нет, нет и нет.

Я нигде не заявлял, что мои слушатели будут отодвинуты от собственного выбора (собственный выбор - собственная ответственность, ни на кого другого она не может быть переложена), я не беру ни в коей мере на себя чужие риски, я предоставляю собранные знания, какие-то наработанные практикой алгоритмы, ссылки на соответствующие статьи, документы и мои шаблоны.
Здесь, как и во всех аспектах есть выбор: идти к риелтору, действовать самому: пробуя все самостоятельно и гугля, либо использовать чей-то чужой опыт и снова пробовать самостоятельно. Не нужно делать вид, как будто я предложил панацею, которая за 870р. каждого избавит от выбора и его же ошибок.

"никчемных" полно в любой профессии, об этом речь не шла, "тупого" видно сразу, к немо по априори никто не пойдет.